Jakiś czas temu była przeze mnie podejmowana tematyka umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, jej aspektów prawnych i podatkowych. Dzisiaj chciałabym odnieść się do aspektów podatkowych w sposób znacznie bardziej szczegółowy, a dokładnie do skutków podatkowych zastosowania tej umowy jako zabezpieczenia pożyczki.
Omówiona zostanie sytuacja, w której osoba fizyczna zawiera w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa użytkownika wieczystego na zabezpieczenie umowy pożyczki zaciągniętej przez inną osobę. Jednocześnie istotną okolicznością jest, że osoba ta jest podmiotem, która jedynie zabezpiecza umowę, a nie zaciąga pożyczkę we własnym imieniu. Postanowienia umowy pożyczki przewidują, że w przypadku niedokonania spłaty pożyczki, pożyczkodawca będzie miał prawo do zaspokojenia się z przewłaszczonych praw wszystkich swoich należności: kwoty pożyczki, niespłaconych odsetek oraz ewentualnych kosztów dodatkowych. Zaspokojenie pożyczkodawcy zostanie zrealizowane przez zachowanie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości albo jego zbycie, według woli pożyczkodawcy. W przedstawionej sytuacji wątpliwości budziła kwestia, czy osoba fizyczna, będąca przewłaszczającym prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiące zabezpieczenie pożyczki uzyska dochód w momencie upływu terminu do spłaty pożyczki, w związku z definitywnym przejściem praw na nieruchomości na rzecz pożyczkodawcy i czy dochód ten będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Wątpliwości takie pojawiają się, wziąwszy pod uwagę szereg interpretacji podatkowych, które traktują o istnieniu obowiązku podatkowego w wypadku, kiedy przewłaszczający jest jednocześnie pożyczkobiorcą. Organy podatkowe uzasadniają nałożenie takiego obowiązku tym, że niespłacenie przez pożyczkobiorcę kwoty pożyczki rodzi przysporzenie w jego majątku w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości, które stanowi dochód i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z powyżej wymienionego przepisu wynika, że przewłaszczenie na zabezpieczenie wierzytelności, w tym pożyczki, stanowi źródło przychodów w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki, nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Dochodzi wówczas do odpłatnego zbycia po stronie pożyczkobiorcy, który w zamian za przewłaszczoną nieruchomość zostaje zwolniony z długu, czyli obowiązku zwrotu pożyczki.
W przedstawionym stanie faktycznym,pożyczkobiorca i przewłaszczający to dwa odrębne podmioty, przy czym przewłaszczający w zamian za definitywne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, nie zostanie zwolniony z obowiązku spłaty pożyczki, gdyż to nie on zaciągnął pożyczkę, tylko osoba trzecia. Przewłaszczający nie otrzyma żadnego świadczenia, w związku z tym nie dojdzie do odpłatnego zbycia, a obowiązek podatkowy nie powstanie. Wskazać jednak należy, że jeśli pożyczkobiorca i przewłaszczający są podmiotami powiązanymi albo uzależnionymi od siebie w jakikolwiek sposób, a przewłaszczający otrzyma choćby minimalną korzyść finansową, to będzie do zapłaty podatku dochodowego zobowiązany.